PAPELES DE J.B. (nº 480)
(sexta época; nº 01/19)

LA COMPROBACIÓN DE VALORES. EL VALOR REAL

No dejaba de tener motivos para la duda Nicodemo cuando preguntaba a Jesús: “¿Cómo puede un hombre nacer siendo viejo? ¿Acaso puede entrar otra vez en el seno de su madre y nacer?” (Jn 3,4). El fariseo debió quedar convencido, y convertido, aquella noche con las palabras de Jesús porque, cuando murió en la cruz y José de Arimatea obtuvo permiso de Pilato para retirar el cuerpo, fue Nicodemo, “el que había ido antes a Jesús de noche”, (Jn 19,39) el que llevó una mixtura de mirra y áloe, de unas cien libras, y, juntos, envolvieron el cuerpo en lienzos con aromas y lo pusieron en un sepulcro nuevo que estaba en un huerto cerca de donde había sido crucificado.

Posiblemente sean muchos los tributaristas que, si les preguntan cuál ha sido el suceso jurisprudencial del año 2018, señalen la peripecia en el Tribunal Supremo de la tributación por IAJD de los préstamos con garantía hipotecaria (ss. 16-10-18, 22-10-18 y 23-10-18 versus s. 27-11-18 del Pleno). Otros considerarán que más relevante ha sido la doctrina que ha eliminado el gravamen por el IMIVTNU, cuando no haya existido plusvalía (TC s. 16-2-18, 11-5-18). Pero, en este repaso del año, con elección al gusto de cada uno, también es posible descubrir interés en la revolución tributaria que han originado las sentencias del Tribunal Supremo que han considerado inidóneo para la comprobación de valores el medio (art. 57.1.b) LGT) consistente en la “estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal”. Añade la ley que dicha estimación “podrá consistir en la aplicación de los coeficientes multiplicadores que se determinen y publiquen por la Administración” competente y en los términos reglamentarios, a los valores que figuren en el registro fiscal oficial que se tome como referencia y que, tratándose de bienes inmuebles, ese registro es el Catastro.

Si a san José le avisaba en sueños el ángel para no repudiar a María, para huir a Egipto, para volver a Israel y para no ir a Judea sino a Nazaret en Galilea, a algún anciano tributarista le ha podido venir, en el habitual corte del sueño de madrugada, la duda sobre cómo se apañarán ahora las Administraciones que habían logrado el reconocimiento de un método (automático, baratísimo y aparentemente acorazado en Derecho) de comprobación de valores y, más concretamente, de comprobación del “valor real” de bienes inmuebles. Y, como si naciera de nuevo, el viejecito ha podido ver de nuevo la película de las comprobaciones de valor en el último medio siglo. Con la LGT/1963, en blanco y negro, con el ruido de arrastre de la cinta como fondo.

Y, a veces, los sueños se hacen realidad. Un ángel presentó al veterano tributarista un asunto reciente. Una Administración había notificado a una propuesta de liquidación provisional como consecuencia de una comprobación de valores de un bien inmueble realizada mediante informe de perito (art. 57.1.e) LGT/2003). Y, como les ocurre a algunos, también el anciano tributarista vive como protagonista las películas que le gustan. ¿Por qué no volver a sentir la emocionante experiencia de hacer unas alegaciones? ¿Por qué no sentir de nuevo la inquietud de cómo empezar, de cómo ordenar el escrito? ¿Por qué no vivir otra vez el escribir de un tirón, el contener las palabras, el señalar sin molestar? Ciertamente, en eso, no hay nada nuevo que compartir con los lectores, nada nuevo que aportarles. Pero así “nacemos juntos de nuevo”.

1. EL RESUMEN DE LA HISTORIA

“El valor real es el verdadero y no el aparente” (TS s. 7.05.91). Tan memorable definición tuvo otras versiones jurisprudenciales (valor real es el que no es irreal, el que no es incierto) o doctrinales (valor real es el valor intrínseco). En 1976, la DG Tributos había redactado un proyecto de ley de valoración fiscal, siguiendo el modelo de la Ordenanza Alemana, que podía servir no sólo a efectos de exacciones tributarias (distinguiendo valor estático, valor dinámico y valor en explotación), sino también a otros efectos (expropiación forzosa, pago en especie de deudas tributarias). Pero no pasó del archivo de la Subdirección Gabinete de Estudios. Y en la reforma tributaria de 1978 hubo que asumir, posiblemente por influencias corporativas, que tanto en el ITPyAJD como en el ISyD se mantuviera el indeterminado “valor real” como base imponible. Como ocurre con los carteles de aviso en un banco del parque (“Ojo: recién pintado”) con el paso del tiempo, se deshace el banco y permanece el cartel: cambiaron las competencias corporativas.

La permanencia del “valor real” en dos impuestos estatales, cuando en el resto del sistema se había procurado una rigurosa regulación de valores (de mercado, importe real, precio efectivo, valores en operaciones vinculadas) y se había establecido las bases para una aplicación de los tributos con estricto respeto a los requisitos y garantías jurídicas (fundamentación, motivación), supuso un reto para la Administración. Y para superar ese reto, la Administración utilizo sucesivamente diversas presentaciones formales, motivaciones peculiares y diferentes medios normativos.

a) En los bienes inmuebles, se empezó justificando la comprobación de valores con un párrafo de amplio espectro: “a la vista de las características intrínsecas y extrínsecas del inmueble”. El elevado número de recursos estimados determinó un cambio formal y la página única anterior se sustituyo por la referencia a una fórmula con diferentes índices que tampoco se explicaba en su aplicación a cada caso concreto y por referencia al inmueble objeto de valoración. Pero tampoco fue remedio suficiente: “La comprobación de valores debe incluir sus fundamentos técnicos y prácticos, sin que quepa limitarse a hacer constar precios por metro cuadrado con referencias genéricas” (TS 9-6-03)

b) Aquel vacío probatorio, se intentó superar en las comprobaciones de valores por referencia a unos estudios de mercado actualizados que se decían conservados en las oficinas públicas y ofreciendo la oportunidad a los contribuyentes de buscar entre los numerosos expedientes archivados los datos referidos al bien objeto de valoración. Pero no fue suficiente ese intento de subsanar lo que debió ser incorporar al expediente la parte de los estudios que afectaban al bien valorado: “La utilización de estadísticas y de relaciones de precios mínimos o medios puede servir para que la Administración decida: aceptar el valor declarado si se ajusta a aquellos baremos o resolver la comprobación de valor; pero nunca pueden ser tales datos genéricos motivación suficiente” (TS 23-5-02)

c) Decidió la Administración otro medio de comprobación atendiendo a la técnica que determina el valor catastral. Sin éxito: “Se anula la comprobación de valores basada en una suerte de evaluación catastral sin relación real con el inmueble y contraria a la presunción de veracidad de lo declarado” (TSJ Madrid 13-1-03)

d) Un penúltimo intento llevó a utilizar decretos autonómicos, pero no faltaron las impugnaciones: “El Decreto 21/1998 de referencias valorativas es orientativo y no sustituye los criterios legales establecidos; se anula la comprobación que no especifica la procedencia de valores ni explica los coeficientes correctores” (TSJ Extremadura 21-10-03). Pero ya se estaba abriendo el camino para provocar el amparo legal (art. 57 LGT): Procedente comprobación de valores por referencia catastral y aplicación de un coeficiente porque no se modifica un elemento del tributo, sino que se utiliza un método de valoración lo que no impide al contribuyente su defensa (TSJ Extremadura 25-5-10)

Y se generalizó la comprobación de valores a efectos del ITPyAJD y del ISyD aplicando un coeficiente al valor catastral, inmodificado, revisado o actualizado. Se abandonaba para otros elementos patrimoniales los requisitos “de siempre”: titulación bastante (TS 19-4-97), examen directo (“Para determinar precios normales de mercado es precisa la visita física del perito al inmueble para contrastarlo con otros similares y se exige una motivación detallada y no genérica: TSJ Murcia 24-2-11) y motivación suficiente (TS 22-12-94).

Hasta que amaneció la Justicia: “No cabe presumir que era incierto el precio declarado en escritura; la Administración no goza de presunción iuris tantum de que el valor real coincide con el resultante de normas reglamentarias. No hay por qué dudar de la veracidad del valor declarado; si la Administración lo pone en duda, debe probar por qué mediante comprobación y con motivación; la aplicación del coeficiente es un medio legal, pero no es el idóneo; una norma reglamentaria autonómica no es un plus de acierto; la tasación pericial contradictoria no es una carga del contribuyente, sino una facultad; en este caso determinar el valor real aplicando un coeficiente al valor catastral es aplicar un medio inidóneo porque la liquidación no ofrece información suficiente y concreta al contribuyente sobre el valor a efectos de poder impugnarlo; declarar el precio pagado se atiene más a la realidad que el valor catastral con coeficiente” (TS 5-6-18, dos, 13-6-18, 19-6-18, 2-7-18, 17-7-18, 18-7-18). Esta doctrina ya ha sido acogida también por el TEAC: “La estimación por referencia es un método inidóneo, según TS para comprobar en los impuestos que tienen como base imponible el valor real, salvo que se complemente con una comprobación singular del inmueble de que se trate” (TEAC 20-9-18)

Y aún habría que añadir el argumento esencial: siendo el ITPyAJD y el ISyD impuestos estatales, cedidos en su gestión a las Comunidades Autónomas que, igualmente, tienen autonomía en los aspectos señalados por la ley, no estando cedida la regulación de la base imponible (el valor real, que es un concepto jurídico indeterminado) aprobar coeficientes a aplicar al valor catastral para obtener así, automáticamente, el valor real, es tanto como asumir por la vía de la comprobación una autonomía sobre la base imponible y desnaturalizar el concepto de valor real, incurriendo en fraude de ley. Mantener que sólo se trata de aplicar un medio de comprobación de los regulados en la LGT, además de que, como se acaba de decir, se trata de un medio inidóneo si no va a acompañado de una actuación probatoria bastante (título profesional adecuado, examen directo, motivación), es asumir que la práctica gestora permite dejar de aplicar la ley.

2. UN ESCRITO IMAGINARIO

En este divertimento jurídico-fiscal no podía faltar un escrito imaginario. Se ha construido de tal modo que leyendo los hechos y las alegaciones se pueda construir mentalmente una situación tributaria que pudiera dar lugar a ese texto. Para no estropear el diseño tradicional de los Papeles se escribe todo seguido, pero se dan indicaciones sobre el tipo de letra, el centrado de los títulos o lo justificado de todo el texto. Se salva así, de paso, la propia responsabilidad porque no se trata (desde luego que no) de un formulario y, mucho menos, un modelo de escrito, porque el que lo ha escrito no es modelo de nadie ni para nada, sino al contrario: aprendiz continuo y deficiente. En todo caso, perdón por anticipado.

“(centrado y todo en mayúsculas y negrita) A LA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS DE LA COMUNIDAD DE … (Subdirección general de Gestión Tributaria)

(dos espacios después, en negrita y mayúscula el nombre y el número de expediente) PERFECTO ZAPATERO y CAPAZ, con NIF: …, domiciliado en la calle … nº …, escalera …, piso …, puerta …, de … (DP …), en el expediente nº …, en el procedimiento de Comprobación de Valores por el Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos Documentados, al amparo de lo dispuesto en los artículos 34.1.m) y 99.8 de la Ley 58/2003 de 17 de diciembre, General Tributaria, como mejor proceda en Derecho, comparece y

(espacio aparte) DICE:

(espacio aparte, centrado y negrita) HECHOS

1º Con fecha … de … de 20..., como consecuencia de la adquisición de una plaza de garaje por la liquidación de la sociedad que era su propietaria, siendo adjudicada al que suscribe como socio de dicha entidad, se presentó autoliquidación por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, según consta en el expediente.

2º Con fecha … de … de 20..., se ha recibido notificación de “Propuesta de liquidación provisional. Trámite de alegaciones” en la que se señala el plazo de diez días hábiles para formular alegaciones.

En el ejercicio del propio derecho, en tiempo y forma, se formula las siguientes:

(centrado y negrita) ALEGACIONES

(negrita) 1ª Contra lo dispuesto en el artículo 57 de la Ley 57/2003, General Tributaria, no ha existido comprobación de valores.

Dispone el artículo que se invoca: “El valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración tributaria mediante los siguientes medios: …”, relacionado a continuación ocho medios y añadiendo “cualquier otro medio que se determine en la ley propia de cada tributo”. En la “Propuesta de liquidación provisional. Trámite de alegaciones” que es objeto de las presentes se dice que se ha empleado el medio regulado en el artículo 57.1.e) LGT que es: “Dictamen de peritos de la Administración”.

(párrafo en cursiva, a voluntad) Pero es suficiente leer el texto de la “Propuesta de liquidación provisional” para comprobar que ni se ha procurado comprobar el “valor real”, que constituye la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ni ha existido verdadera comprobación.

a) El contenido de la “Propuesta de liquidación provisional” se puede resumir así:

- Se señala la discrepancia por contraste entre los datos declarados por el contribuyente y los datos calculados por la Administración. La diferencia se localiza en la base imponible: … euros que es el valor declarado frente a … euros que es el valor comprobado por la Administración; y en la deuda tributaria que arroja una diferencia de: … euros. Esta es la deuda tributaria señalada en la propuesta de liquidación.

- Se incluye como motivación: primero, la invocación de lo dispuesto: 1) en el artículo 25 RDLeg 1/1993, que aprueba el texto refundido del ITPyAJD y que establece que la base imponible en la disolución de sociedades el valor real de los bienes y derechos entregados a los socios; 2) y en el artículo 46.1 de dicho texto refundido que establece que la Administración puede comprobar el valor real. Y, en segundo lugar, se dice que, en el ejercicio de dicha potestad “se ha comprobado” el valor de la plaza de garaje según el informe que se acompaña como anexo a esta motivación.

- Se señala como comprobación de valores un dictamen de perito que se realiza en aplicación del “artículo 57, apartado e)” de la Ley 58/2003, General Tributaria, y en el que se dice que la valoración se hizo el día… de … de …. El dictamen consiste en: 1) Características Municipales y de Entorno que afectan a la valoración del inmueble (descripción genérica); 2) Comunicaciones y Dotaciones (mera relación); 3) Condicionamientos urbanísticos y equipamientos urbanos del inmueble a efectos de su valoración (no existen, no hay particularidad); 4) Descripción del edificio (normal, afectación normal por el paso del tiempo: los condicionantes principales del “precio” la ubicación y superficie del inmueble); 5) Visita del bien inmueble (no se ha considerado necesario porque no es un bien singular, las circunstancias para su correcta valoración están descritas en el informe de valoración y se han obtenido de fuentes documentales contrastadas: plano de situación, plano de alturas del inmueble, fotografía aérea de la zona, fotografía de la fachada del inmueble); 6) Superficies computables del inmueble a efectos de su valoración (se señala planta sótano, pero no si hay varias; se señala una plaza, pero no la superficie); 7) régimen de tenencia y circunstancias especiales que afectan al valor (no hay constancia de arrendamiento); 8) Información del mercado (la oferta y demanda es normal, no se tiene constancia de circunstancias extrínsecas que pudieran afectar).

- Como “Metodología de valoración” se dice que se emplea el método de comparación de mercado: 1º delimitación de la zona considerada homogénea; 2º selección de “operaciones de mercado atendiendo a las más parecidas al inmueble” en ubicación, tipología y calidad constructiva; 3º para fehaciencia de datos se ha tenido en cuenta transacciones documentadas en escritura pública que obran en expedientes tramitados en la Dirección General y en los índices notariales oficiales “facilitados por las propias”; 4º transacciones cercanas en cercanía (calle), fecha (2016, 2017, 2018) y producto inmobiliario (año de construcción 1980, 1989, 1993, 1999, 2013). Se ha seleccionado seis “testigos” homogéneos (un plano indica la ubicación de los testigos) que hacen innecesario aplicar el índice de homogeneidad y se indica en cada uno el valor declarado obteniendo como valor medio: … euros por m2, señalando como superficie/unidad: 1 y como coeficiente de superficie: 0,00. Consta también un cuadro en el que, respecto de cada “testigo” se señala la descripción del bien (municipio, dirección, tipo, referencia catastral, pero no el valor catastral) y datos de la operación (protocolo notarial, notario, valor declarado, fecha de la transmisión, pero no el valor comprobado).

- Como “Certificado de testigos empleados en el informe de valoración” se incluye una resolución del Tribunal económico administrativo central, para unificación de criterio, de fecha 9 de marzo de 2017, y la información de que los notarios deben remitir fichas notariales por lo que “se certifica” que los datos de las operaciones seleccionadas reflejan adecuadamente “la situación del mercado” en el momento del devengo del impuesto, se consideran testigos comparables y proceden de operaciones declaradas y documentadas en escrituras públicas que obran en expedientes tributarios y de las declaraciones informativas notariales.

b) No se ha comprobado el “valor real”

Con referencia de más de cien años, desde el antiguo Impuesto de Derechos Reales, el “valor real” tiene consistencia en nuestro ordenamiento tributario y permanece en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. En tanto tiempo de vigencia y aplicación del concepto, han sido muchos y continuados los pronunciamientos de los tribunales que señalan la diferencia entre el “valor real” y otros conceptos como son: el valor catastral, el valor de mercado (normal, medio), el precio.

Para llegar al valor real desde cualquiera de estos otros valores es obligado una motivación razonable suficiente. La última corrección jurisprudencial a los excesos en estas conversiones de valores se ha producido con las sentencias del Tribunal Supremo (ss. 23 de mayo de 2018, dos; 5 de junio de 2018, dos; 13 y 19 de junio de 2018; 2, 17 y 18 de julio de 2018) que consideran inidóneo el medio de comprobación de valores consistentes en aplicar un coeficiente al valor catastral para obtener el valor real. La diferencia con el valor de mercado es evidente si se considera que dicho valor es una referencia límite del valor catastral según las normas que regulan éste. Y son de fecha mucho más antigua las sentencias que señalan que el valor real no es el precio (TS s. 14 de enero de 1994).

En la “Propuesta de liquidación provisional” a la que se formulan estas alegaciones se apunta a “valores de mercado” y a los “precios” cuando se alude a la demanda y la oferta y se indica una referencia catastral de los testigos, pero no el “valor catastral” que desde luego sería un indicio más fiable que el “valor declarado” en cada testigo, sin indicar cuál fue el “valor comprobado” y si se impugnó o no y cuál fue la situación firme.

Pero en ninguna parte de la “Propuesta de liquidación provisional” ni en el informe pericial se dice qué se considera “valor real” y cómo se llega a determinar, precisamente, ese “valor real” que no es ni el valor declarado, ni el valor de mercado, ni el precio, ni el valor catastral.

b) No ha habido comprobación de valor

Aunque se señalan, sin transcribir su texto ni explicar por qué se aplica ese fundamento normativo al caso, los preceptos legales que permiten la comprobación de valores y los medios para hacerla, tampoco se encuentra en parte alguna de la “Propuesta de liquidación provisional” los requisitos exigidos desde hace más de un siglo por la doctrina de los tribunales para la comprobación de valores mediante dictamen pericial: titulación bastante del perito, examen directo del bien, motivación individualizada y coherente.

La práctica habitual del método de comprobación “estimación por referencia” (art. 57.1.b) LGT), desacreditado por la doctrina del Tribunal Supremo, según se ha señalado aquí antes, ha determinado que fueran relativamente pocas las comprobaciones por dictamen de perito (art. 57.1.e) LGT), aunque ahora deberán volver a ser el método de comprobación ordinario. Aún así, en este tiempo, no han faltado pronunciamientos recordando los requisitos esenciales de la comprobación por dictamen de perito. Así, por ejemplo: Se anula la comprobación, según doctrina TS s. 26.11.15, porque no se reconoció el inmueble, ni se justificó la innecesariedad de la visita del perito, ni consta el estado de conservación ni las calidades constructivas ni las semejanzas circunstanciales en la declaración de testigos (TS 19-7-17). Y también: Se debió visitar el inmueble (TS ss. 24.03.14, 26.03.14 y 31.9.14). Y en otros tribunales: Si la Administración opta por comprobar el valor por medio de dictamen pericial es obligado el examen personal del inmueble (TSJ Castilla-La Mancha 4-4-16). En la comprobación de valores por dictamen pericial es condición indeclinable el examen personal del bien (TSJ Galicia 23-3-16)

(cursiva, opcional) Si no ha habido comprobación de los hechos relevantes, si no se ha definido el concepto ni comprobado el valor real, es obligado considerar que la “Propuesta de liquidación provisional” respecto de la que se formulan estas alegaciones no es ajustada a Derecho.

(negrita) 2º Contra lo dispuesto en el artículo 34.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, no se ajusta al ordenamiento jurídico.

Establece el precepto invocado: “El contenido de los actos se ajustará a lo dispuesto por el ordenamiento jurídico y será determinado y adecuado a los fines de aquéllos”. Como se ha expuesto y razonado en la alegación anterior, la “Propuesta de liquidación provisional” ni tiene fundamento en una comprobación de los hechos relevantes ni se puede referir al “valor real”, que es la base imponible del impuesto, en cuanto que ni siquiera se refiere a ese concepto y parece que pretende confundirlo con el valor de mercado. Lo que se confirma con las siguientes consideraciones:

a) El dictamen pericial.

Desde luego, no constituye comprobación ni exige pericia alguna la descripción genérica de las “Características Municipales y de Entorno” que afectan a la valoración del inmueble, ni la mera relación de “Comunicaciones y Dotaciones”. Tampoco es resultado de un estudio pericial la conclusión respecto de los “Condicionamientos urbanísticos y equipamientos urbanos del inmueble” a efectos de su valoración que señala que “no existen”, “no hay particularidad”.

- Queda de manifiesto lo inadecuado del dictamen pericial cuando, en la “Descripción del edificio”, sin haber visitado el inmueble, concluye que su estado es “normal” con la “afectación normal por el paso del tiempo”. Y aún es más evidente la inconsistencia del dictamen cuando debiendo referirse al “valor real” señala que “los condicionantes principales del “precio” son la ubicación y superficie del inmueble. No se trata de comprobar el precio, sino de determinar razonadamente el valor real.

- Naturalmente, las deficiencias del dictamen tienen su origen en la falta de examen directo del bien (plaza de garaje) que se debe valorar. La justificación de por qué no se ha examinado directamente el bien se hace así: no se ha considerado necesaria la Visita del bien inmueble porque no es un bien singular, las circunstancias para su correcta valoración están descritas en el informe de valoración y se han obtenido de fuentes documentales contrastadas: plano de situación, plano de alturas del inmueble, fotografía aérea de la zona, fotografía de la fachada del inmueble. No se exige un esfuerzo intelectual para comprender que, para determinar el valor real de una plaza de garaje, lo esencial es el examen directo, que son irrelevantes la fotografía de la fachada, la fotografía aérea de la zona y las alturas del edificio y que es de menor importancia la situación del inmueble.

- Es, sin duda relevante, las Superficies computables del inmueble a efectos de su valoración, pero lo cierto es que con esa sola referencia a las “superficies computables” y señalar “planta sótano”, se pierde toda la relevancia de ese dato. Como no ha habido examen directo, nada se puede decir respecto a cuántas plantas tiene el garaje, en qué planta está la plaza cuyo valor real se pretende determinar, en qué estado se encuentra, si es de tamaño grande, mediano o pequeño, cuáles son las condiciones de acceso y movilidad precisamente de la plaza de que se trata. Y no se indica la superficie de la plaza.

- Un apartado del dictamen pericial se refiere al “régimen de tenencia y circunstancias especiales que afectan al valor” para señalar que no hay constancia de arrendamiento.

- La confusión del “valor real” con el “valor de mercado” es manifiesta cuando el dictamen pericial dedica un apartado a dar la Información del mercado, aunque sea para llegar a una conclusión tan poco relevante como decir que la oferta y la demanda “es normal y que no se tiene constancia de circunstancias extrínsecas que pudieran afectar”. La expresión “no se tiene constancia” en un dictamen pericial pone de manifiesto su debilidad de fundamento; referirla a “circunstancias extrínsecas” es la evidencia de que verdaderamente no ha existido comprobación ni del bien ni de su valor ni de las circunstancias influyentes.

b) La metodología de la valoración

Detalladamente se explica en que consiste esa metodología, pero no se ofrece garantía lógica, jurídica ni fáctica que permita aceptarla como válida a los efectos que se pretende.

- Se dice que se ha seleccionado las “operaciones de mercado atendiendo a las más parecidas al inmueble” en ubicación, tipología y calidad constructiva, pero, invocando “operaciones”, no se distingue la causa jurídica de la adquisición (compraventa, exceso de adjudicación, permuta, liquidación de sociedad…), cuando es evidente la posible influencia en la valoración del bien y, desde luego, en el valor de mercado o, en su caso, en el precio, aunque ninguno de estos valores se pueda confundir con el “valor real” que es de lo que se trata en esta comprobación de valores.

- Se dice que, para fehaciencia de datos se ha tenido en cuenta transacciones documentadas en escritura pública que obran en expedientes tramitados en la Dirección General y en los índices notariales oficiales y transacciones cercanas en cercanía (calle), fecha (2016, 2017, 2018) y producto inmobiliario (año de construcción 1980, 1989, 1993, 1999, 2013). No se duda de la fehaciencia de los datos; se mantiene su inadecuación al objeto del expediente de que se trata aquí porque lo relevante es: a) explicar el criterio de selección de datos de contraste en relación con un número que no se indica de otras posibles adquisiciones en tan amplio abanico de años de construcción; b) y por qué se está a datos declarados y no a datos comprobados. Evidentemente, utilizar datos de algunas operaciones seleccionados sin permitir que el contribuyente conozca la totalidad de las fichas de operaciones supone un alto grado de arbitrariedad y provocar la indefensión.

- La selección de datos de contraste es deficiente. Se dice que se ha seleccionado seis “testigos” homogéneos (un plano indica la ubicación de los testigos) que hacen innecesario aplicar el índice de homogeneidad y se indica en cada uno el valor declarado obteniendo como valor medio: … euros por m2, señalando como superficie/unidad: 1 (es de suponer que, para evitar el absurdo, no se trata una plaza de garaje de 1 m2) y como coeficiente de superficie: 0,00 (pero la superficie es relevante y es un punto de contraste con los testigos documentales utilizados). Consta también un cuadro en el que, respecto de cada “testigo” se señala la descripción del bien (municipio, dirección, tipo, referencia catastral, pero no el valor catastral) y datos de la operación (protocolo notarial, notario, valor declarado, fecha de la transmisión, pero no el valor comprobado).

Pero, como se viene exponiendo y razonando aquí, no consta la superficie de las plazas de contraste y de la que se comprueba; tampoco consta las condiciones de mantenimiento, de acceso, de movilidad y el coste de administración de todas y cada una de las plazas cuyo valor real se debe contrastar para comprobar el valor de la que trata el expediente. Y se convierten en referencias inútiles todas las circunstancias (Características Municipales y de Entorno que afectan a la valoración del inmueble; Comunicaciones y Dotaciones; Condicionamientos urbanísticos y equipamientos urbanos del inmueble a efectos de su valoración; Descripción del edificio; Superficies computables del inmueble a efectos de su valoración; régimen de tenencia y circunstancias especiales que afectan al valor; Información del mercado), antes señaladas como relevantes para la comprobación, y sin contraste con los datos de los presuntos testigos “homogéneos”.

c) El certificado de valoración

La conclusión a la que llega el dictamen pericial culmina con un certificado que dice que se ha comprobado “la situación del mercado” en el momento del devengo del impuesto, se consideran testigos comparables y proceden de operaciones declaradas y documentadas en escrituras públicas que obran en expedientes tributarios y de las declaraciones informativas notariales. Sería suficiente esa conclusión para denunciar que lo que se habría comprobado, en su caso, habría sido un valor de mercado, pero no un valor real que es el que constituye la base imponible del tributo.

Precisamente porque se trata del “valor real” y no del precio, ni del valor de mercado, es por lo que es relevante y debe ser decisivo atender al valor resultante de la liquidación de una sociedad no sólo porque ese valor con fundamento contable es la más exacta expresión del valor real de la plaza de garaje adjudicada, sino también porque, frente al contraste de “testigos” documentales del dictamen pericial de la Administración, es expresión mucho más exacta del “valor real” de dicha plaza el consentimiento de todos los socios que participan en la disolución y liquidación de la sociedad.

Por este motivo es por lo que se viene señalando aquí que lo importante en esta comprobación de valores “por contraste” es atender al origen de la adquisición (liquidación de la sociedad), al fundamento del valor declarado (balance final) y a la relación personal (consentimiento de todos los socios). Y así debería ser la selección de testigos documentales y el contraste con idénticas circunstancias en ellos.

(cursiva opcional) Por lo expuesto y fundamentado se considera innecesaria la comprobación de valores de la Administración e infundada la metodología empleada en el dictamen pericial y confundidas sus referencias a valores de mercado y a situaciones de la oferta y la demanda que nada tienen que ver con el valor real que constituye la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Lo que se alega. (Y en párrafo separado:) En … a … de … de …

CONCLUSIÓN

Hace medio siglo, en los cines de sesión continua, los jóvenes escolares podían disfrutar de dos películas: toda la tarde. Cuando se encendían las luces de la sala, salían a la calle, caminaban y llegaban a su casa como si el mundo fuera nuevo, maravilloso, al menos durante un tiempo breve. Hasta el lunes. Y sólo quedaba esperar al domingo siguiente.

“Cuando el espíritu inmundo ha salido de un hombre, vaga por lugares áridos en busca de descanso, pero no lo encuentra. Entonces dice: Volveré a mi casa, de donde salí. Y, al llegar, la encuentra desocupada, bien barrida y en orden. Entonces va, toma consigo a otros siete espíritus peores que él, y entrando se instalan allí, con lo que la situación final de aquel hombre resulta peor que la primera. Lo mismo le ocurrirá a esta generación perversa” (Mt. 12,43-45)

Al llegar a este final, el lector tributarista aún puede vivir en su imaginación una aventura fiscal contrastando su experiencia en la comprobación de valores, su vivencia actual y su adivinación de cómo evolucionarán los acontecimientos, de qué se le ocurrirá a las Administraciones gestoras. Así, encontrará que, los dos párrafos precedentes y el de la página de presentación que hablaba de una película de aventuras sobre las comprobaciones de valor, tienen un sentido que, antes, era difícil de encontrar.

Gracias, perdón y buen ánimo.

Julio Banacloche Pérez

(3.01.19)